Der findes forskellige typer af ejendomme:

• Investeringsejendomme defineres som ejendomme, der erhverves med det formål at generere lejeindtægter og/eller kapitalgevinster mv.
• Domicilejendomme er derimod ejendomme, der anvendes til virksomhedens egne driftsformål, såsom produktion, lager, kontorfaciliteter osv.
• Handelsejendomme er ejendomme, der erhverves eller opføres med henblik på videresalg inden for en kortere periode.

Eksempler på investeringsejendomme (ifølge IAS 40.8):

• Grunde, der ejes med henblik på langsigtet kapitalgevinst i stedet for kortsigtet salg som en del af virksomhedens normale aktiviteter.
• Grunde, der ejes til et endnu ikke fastlagt formål.
• Bygninger ejet af virksomheden og udlejet til lejere gennem en eller flere lejekontrakter.
• Tomme bygninger, der ejes med henblik på udlejning.
• Ejendomme under opførelse eller renovering med henblik på senere brug som investeringsejendomme.

Eksempler på ejendomme, der ikke er investeringsejendomme (ifølge IAS 40.9):

• Ejendomme, der ejes med henblik på videresalg.
• Domicilejendomme og blandet anvendte ejendomme, der er tiltænkt helt eller delvist egen brug (f.eks. et hotel, hvor værelser udlejes).
• Ejendomme, der udlejes til en anden virksomhed gennem en finansiel leasingkontrakt.

Indregning og måling af investeringsejendomme

Ved første indregning skal ejendommen indregnes til kostpris i henhold til ÅRL § 36. Kostprisen inkluderer alle omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen af ejendommen.

Virksomheder har mulighed for at vælge dagsværdi som en alternativ målemetode i henhold til ÅRL § 38. Eventuelle løbende værdireguleringer skal indregnes i resultatopgørelsen under ordinær drift. Der er ingen krav om binding af nettoopskrivninger til egenkapitalen, så længe investering i investeringsejendomme udgør selskabets hovedaktivitet.

Forbedringer, der resulterer i øget økonomisk afkast på lang sigt, skal aktiveres som en del af ejendommens kostpris. Vedligeholdelse, der ikke medfører øget økonomisk afkast, skal omkostningsføres i resultatopgørelsen.

Indregning og måling efter IAS 40

Første indregning

Ved første indregning sker målingen til kostpris, når to betingelser er opfyldt: For det første, når det er sandsynligt, at de fremtidige økonomiske fordele forbundet med investeringsejendommen vil tilfalde virksomheden. For det andet, når kostprisen på investeringsejendommen kan måles pålideligt. Direkte etableringsomkostninger såsom advokatbistand og tinglysning kan tillægges kostprisen. Ejendommen skal dekomponeres, da dens komponenter kan have forskellig levetid, eksempelvis installationer, tag, vinduer osv.

Efterfølgende måling

Virksomheden har mulighed for at vælge mellem dagsværdimodellen og kostprismodellen. Det er tilladt at skifte mellem disse modeller på et senere tidspunkt, men det er usandsynligt, at det accepteres at skifte fra dagsværdimodellen til kostprismodellen, da dagsværdimodellen giver et mere retvisende billede (IAS 40.31). Uanset valget af praksis skal dagsværdien oplyses i årsrapporten. IAS 40 opfordrer til brug af en kompetent og uafhængig vurderingsmand, men dette er ikke et lovkrav.

Undtagelsesmuligheder, hvor dagsværdi ikke kan måles pålideligt:

• Hvis en ejendom er under opførelse, og dens værdi ikke kan fastslås pålideligt, kan virksomheden vælge at vente. Ejendommen indregnes dermed til kostpris, indtil dens dagsværdi kan fastslås pålideligt, eller indtil ejendommen er færdigopført, alt afhængigt af hvad der sker først.
• Hvis en virksomhed ikke kan fastslå dagsværdien pålideligt på grund af manglende aktivt marked, skal kostprismodellen anvendes i henhold til IAS 16. Der er dog krav om: a) Virksomheden skal stadig måle alle andre investeringsejendomme til dagsværdi. b) Formodningen om, at det er muligt at måle til dagsværdi, kan kun afkræftes ved første indregning, hvilket betyder, at investeringsejendomme, der en gang er målt til dagsværdi, skal fortsat måles til dagsværdi indtil afhændelse, selvom sammenlignelige markedspriser er mindre tilgængelige.

Opgørelse af dagsværdi

Når dagsværdimodellen er valgt, skal den anvendes på alle ejendomme i porteføljen, og værdireguleringen skal indregnes i det år, hvor værdireguleringen forekommer (IAS 40).

Dagsværdien opgøres til det beløb, der vil opnås ved salg af ejendommen i en normal transaktion mellem markedets aktører på måletidspunktet (IFRS 13). Dette betyder:

• Værdien opføres uden fradrag for eventuelle transaktionsomkostninger.
• Værdien opgøres uden tillæg af eventuelle transaktionsomkostninger.
• Dagsværdien skal afspejle markedsforholdene på balancedagen.

Typisk anvendes en afkastbaseret model eller en DCF-model til at beregne dagsværdien. Hvis der ved erhvervelsen har været uforholdsmæssigt store transaktionsomkostninger, kan det som følge af dagsværdimodellen være uundgåeligt at undgå nedskrivning af ejendommen umiddelbart efter erhvervelsen.

Dagsværdihierarki

Selskabet skal i henhold til IFRS opgøre et dagsværdihierarki, hvor det oftes er niveau 3 som anvendes:

Niveau 1:

• Aktuelle priser på et aktivt marked for tilsvarende ejendomme (sjældne tilfælde).

Niveau 2:

• Aktuelle priser på ikke-tilsvarende ejendomme på et aktivt marked, hvis forskelle kan identificeres og vurderes.
• Seneste pris for tilsvarende ejendomme i et mindre aktivt marked, som vurderes og justeres.
• Andet observerbart input på tilsvarende ejendomme.

Niveau 3:

• Målinger baseret på ikke-observerbare input.
• DCF-model.
• Afkastbaseret model.

Oplysningskrav for investeringsejendomme

I henhold til årsregnskabslovens ÅRL § 53 og 58a og regnskabsvejledningen er der følgende krav og anbefalinger:

1. Redegørelse for de anvendte værdiansættelsesmodeller og teknikker, der er anvendt til at opgøre dagsværdien, såsom DCF-modellen eller afkastmodellen.
2. Centrale forudsætninger for værdiansættelsen, der er lagt til grund, herunder:

• Afkastkrav
• Lejeniveau
• Omkostningsniveau
• Ændringer i lejeniveau og afkastkrav
• Capex (investeringer i ejendommen mv.)

Oplysninger om dagsværdien ved udgangen af regnskabsåret samt ændringer i dagsværdien, der er direkte indregnet i resultatopgørelsen.

Regnskabsmæssige problemstillinger (f.eks. ændring af klassifikation eller type mv.)

Særlige regnskabsmæssige problemstillinger kan opstå i følgende situationer:

1. Ejendomme med flere formål, f.eks. en kombination af investeringsejendom og domicilejendom: a) Hvis virksomheden sælger arealerne separat (udmatrikulerer dem), skal de behandles separat i regnskabet. b) Hvis arealerne ikke kan sælges separat, betragtes ejendommen kun som en investeringsejendom, hvis en ubetydelig del anvendes til domicilejendom.
2. Ejendomme i koncerner, der bruges som domicilejendom i et andet selskab i koncernen: I dette tilfælde behandles ejendommen som en investeringsejendom i ejendomsselskabet og som en domicilejendom i koncernen. Dette kræver justering af værdireguleringer og indregning af afskrivninger i koncernregnskabet.
3. Ændring i klassifikationen af en ejendom fra domicilejendom til investeringsejendom: Ændringen i den regnskabsmæssige behandling skal ske på tidspunktet for ændringen. IAS 16 anvendes, hvilket betyder: a) En positiv værdiregulering bindes først direkte på egenkapitalen. Ved senere afhændelse af investeringsejendommen kan reserve for opskrivninger frigives. b) En negativ værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen.
4. Ændring i klassifikationen af en ejendom fra investeringsejendom til domicilejendom: Tidspunktet for ændringen i klassifikationen er regnskabsmæssigt samtidigt med ændringen i anvendelsen. Kostprisen opgøres på tidspunktet, hvor ejendommen ikke længere anses som en investeringsejendom, baseret på dens dagsværdi.