Andelsboligloven pålægger andelsboligforeninger at udarbejde årsregnskaber i overensstemmelse med lovens krav, foreningens vedtægter og de grundlæggende principper i årsregnskabsloven. Årsregnskaberne skal indeholde oplysninger specifikke for andelsboligforeninger og skal godkendes af foreningens bestyrelse.

Balancen og resultatopgørelsen i årsregnskabet skal følge årsregnskabsloven, mens opgørelsen af andelsværdien skal overholde bestemmelserne i andelsboligloven og eventuelle vedtægtsmæssige retningslinjer for prisfastsættelse. Det er vigtigt at bemærke, at der kan være forskelle mellem opgørelsen af andelsværdien efter andelsboligloven og foreningens egenkapital i årsregnskabet, som opgøres efter årsregnskabsloven.

Andelsboligforeninger skal overholde grundlæggende krav i årsregnskabsloven og regnskabsklasse A. De har også mulighed for at tilvælge yderligere krav fra regnskabsklasse B, men skal følge de valgte regler konsistent.

Grundlæggende krav

– Retvisende billede: Årsregnskabet skal give et klart billede af foreningens økonomiske forhold, med oplysninger relevante for brugerne og i overensstemmelse med lovens krav.

– Formål: Årsregnskabet i andelsboligforeninger tjener primært handel med andelsbeviser og vurdering af foreningens økonomi.

– Periodisering: Indtægter og omkostninger skal medtages i det regnskabsår, de vedrører, uanset betalingstidspunkt.

– Bruttoværdier: Aktiver og passiver samt indtægter og omkostninger må ikke modregnes uden specifik lovgivning.

– Neutralitet og forsigtighed: Praksis og skøn må ikke tilpasses for at påvirke resultatet eller egenkapitalen.

– Klarhed: Årsrapporten skal præsenteres klart og overskueligt uden tvetydigheder eller vildledende oplysninger.

– Formel og reel kontinuitet: Balancer og regnskabsmetoder skal være konsistente fra år til år.

Ændring af anvendt regnskabspraksis: Ændringer i regnskabspraksis er kun tilladt, hvis de forbedrer det retvisende billede eller er nødvendige for at overholde nye regler. Ændringer skal beskrives, begrundes og have tilbagevirkende kraft med tilpasning af sammenligningstallene.

Krav til årsregnskabet

Årsrapporten for en andelsboligforening skal minimum inkludere følgende elementer:

– En ledelsespåtegning, hvor bestyrelsen erklærer om regnskabet giver et retvisende billede.

– En revisorerklæring, hvis en sådan er til stede.

– En resultatopgørelse og balance.

– En redegørelse for den anvendte regnskabspraksis.

– Noter, der bl.a. inkluderer opgørelsen af andelsværdien og lovpligtige nøgleoplysninger.

Derudover kan årsrapporten indeholde:

– En administratorerklæring.

– Resultatdisponering, likviditetsresultat og egenkapitalopgørelse.

– En ledelsesberetning.

Selvom gennemgangen af disse poster ikke er udtømmende, tjener de som forklarende afsnit i sammenhæng med modelregnskabet.

Når det kommer til erklæringer:

– Ledelsespåtegningen afgives af foreningens bestyrelse og vurderer regnskabets retvisende billede.

– Administratorerklæringen er frivillig og udarbejdes separat med foreningen og administrator.

– Der er ikke lovkrav om revision af årsrapporter for andelsboligforeninger, der følger regnskabsklasse A, men hvis en revisorerklæring foreligger, skal den inkluderes i årsrapporten.

Resultatopgørelse

Indtægter

I årsregnskabet skal alle indtægter, der vedrører regnskabsåret, fremgå tydeligt. For eksempel tæller boligafgiften for januar, betalt i december, som en indtægt for det pågældende år. Lejeindtægter skal specificeres i noterne og inkludere poster som udlejning af boliger, erhvervslejemål, garager og kælderrum. Indskud og tillægsværdi fra nye andelshavere betragtes ikke som indtægter, men som en tilførsel til egenkapitalen. Hvis der opkræves midlertidige tillæg fra andelshaverne, bør dette noteres i årsregnskabet med detaljer om beløb, antal boliger, aftrapning og ophørsdato.

Tilskud

Andelsboligforeninger kan modtage forskellige former for offentlige tilskud, f.eks. til vedligeholdelse eller til lån optaget i forbindelse med byfornyelse. Disse tilskud præsenteres separat under indtægter i årsregnskabet, mens de relaterede omkostninger indregnes i de relevante regnskabsposter. De modtagne tilskud specificeres i noterne.

Vedligeholdelse og forbedring

Det er essentielt at adskille vedligeholdelse fra forbedring af ejendommen. Vedligeholdelsesomkostninger føres i resultatopgørelsen, mens forbedringer øger ejendommens værdi i balancen. Uanset værdiansættelsesmetode indregnes disse omkostninger forskelligt. Vedligeholdelse omfatter løbende omkostninger, mens forbedringer øger ejendommens værdi og kan medføre fremtidige økonomiske fordele.

Afskrivninger

Andelsforeninger omfattet af regnskabsklasse A er ikke forpligtet til systematiske afskrivninger på anlægsaktiver over brugstiden. Behovet for afskrivninger vurderes primært ud fra periodisering, retvisende billede og regnskabsbrugerens informationsbehov. Ejendommens værdiforringelse afhænger af forskellige faktorer, men visse dele som installationer og bygningsbestanddele anses fortsat som en del af ejendommen.

Resultatdisponering

Resultatdisponeringen viser, hvordan årets resultat anvendes, herunder reservering til fremtidig vedligeholdelse og anvendelse af tidligere års reserver. Reservationer og tidligere års reserver anses ikke som omkostninger og indgår derfor ikke i resultatopgørelsen.

Likviditetsresultat

Likviditetsresultatet viser foreningens likvide overskud eller underskud og hjælper med at vurdere, om den opkrævede boligafgift har været tilstrækkelig til at dække omkostningerne i regnskabsåret. Årsregnskabsloven stiller ikke krav om at vise dette, men det anbefales for at give andelshaverne bedre indsigt.

Balance

Ejendom

I foreningens balance i årsregnskabet kan ejendommen værdiansættes enten til den oprindelige kostpris eller til dagsværdi.

– Kostprisen er det oprindelige betalte beløb plus eventuelle betalinger for tilbygninger og forbedringer.

– Dagsværdien er den aktuelle salgsværdi mellem uafhængige parter.

Ejendommen til kostpris

Når ejendommen værdiansættes til kostpris, er bestyrelsen ansvarlig for at vurdere, om værdien er faldet, og om den derfor skal nedskrives til genindvindingsværdien, som er den højeste af kapitalværdien og salgsværdien minus forventede salgsomkostninger. Nedskrivningen føres over resultatopgørelsen.

Ejendommen til dagsværdi

Værdien fastsættes ved udløbet af regnskabsåret. Det kan baseres på valuarvurdering, værdiansættelsesmodeller eller sammenlignelige handler. Dagsværdien skal være pålidelig og velunderbygget.

Udskiftning af bygningsdele

Ved udskiftning af dele vurderes, om det er en forbedring, og kun forbedringen tillægges ejendommens værdi i balancen.

Oplysninger om ejendommen

Foreningen skal beskrive metoden til værdiansættelse og oplyse, hvordan værdien ville have været uden opskrivning.

Ændring af regnskabspraksis

Ændring af værdiansættelsesmetode kan kun ske under visse betingelser og kræver dokumentation.

Grundejernes Investeringsfond

Indestående på foreningens konto hos GI klassificeres som et tilgodehavende og skal oplyses i balancen.

Andre reserver under egenkapitalen

Andre reserver, besluttet af generalforsamlingen, kan ændres og skal ikke hensættes uden for egenkapitalen.

Indvendig vedligeholdelse for lejere

Behandles som en hensat forpligtelse i balancen.

Gældsforpligtelser

Gældsforpligtelser opdeles i kort- og langfristede og skal specificeres. Kortfristede forpligtelser forfalder inden for et år.

Prioritetsgæld

Gælden opgøres til amortiseret kostpris, nominel værdi eller kursværdi, afhængigt af foreningens behov og lånets karakter.

Renteswaps

Værdien af en renteswap skal medtages i balancen, enten som en forpligtelse eller et aktiv, afhængigt af værdien.

Deposita

Deposita er indbetalinger fra andelshavere og lejere, herunder eventuelle forudbetalte lejebeløb, som skal inkluderes i denne regnskabspost.

Vand- og varmeregnskab

Vand- og varmeregnskaber kan betragtes som mellemregninger med andelshaverne, hvor aconto beløb indbetales til foreningen, som herefter afholder omkostningerne til forsyningsselskaberne. Disse regnskaber kan præsenteres som én linje i foreningens balance, selvom de har en anden regnskabsperiode end årsregnskabet.

Egenkapitalopgørelse

Selvom det ikke er påkrævet, anbefales det at inkludere en egenkapitalopgørelse i årsregnskabet for at skabe overblik over udviklingen og sammensætningen af foreningens egenkapital. Dette element præsenteres som en separat post efter balancen og kan vise opskrivning af ejendom, kursregulering af prioritetsgæld, værdiregulering af renteswaps, provenu fra andelssalg og reservationer til fremtidig vedligeholdelse.

Eventualforpligtelser

Foreningen skal oplyse om alle hæftelser og forpligtelser, herunder pantsætninger, garantistillelser og tilbagebetalingspligt af tilskud. Dette inkluderer også lån med fuld ydelsesstøtte, hjemfaldspligt og eventuel støtte fra staten eller kommunen til etablering af andelsboligforeningen, som kan kræves tilbagebetalt ved salg eller sammenlægning.

Krav i henhold til andelsboligloven

Der er følgende som man skal være opmærksom på i forhold til andelsboligloven:

1. Oplysningskrav ifølge Andelsboligloven og bekendtgørelsen:

– Andelsboligforeninger skal opfylde specifikke oplysningskrav i deres årsregnskaber, herunder oplysninger om andelsværdien og andre nøgleoplysninger.

2. Separate regelsæt:

– Andelsboligloven og årsregnskabsloven er separate regelsæt, hvilket betyder, at der kan være forskelle i metoderne til værdiansættelse, især når det kommer til opgørelsen af andelsværdien.

3. Metoder til værdiansættelse:

– Der er tre hovedmetoder til værdiansættelse:

– Ejendommens kostpris, med tillæg af omkostninger ved erhvervelsen og forbedringer.

– Ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, vurderet af en valuar.

– Den seneste offentlige ejendomsvurdering, eventuelt tillagt værdien af efterfølgende forbedringer.

4. Valuarvurderinger:

– Valuarvurderinger er gyldige i 18 måneder og kan fastholdes under visse betingelser.

– Hvis der foreligger en nyere valuarvurdering med en lavere værdi, skal denne anvendes fra det tidspunkt den modtages.

5. Korrektioner:

– Der skal foretages korrektioner for forskelle i værdiansættelsesmetoder mellem årsregnskabet og andelsværdiberegningen, herunder for ejendom og lån.

6. Nøgleoplysninger og andre noteoplysninger:

– Udover værdiansættelsen skal årsregnskabet indeholde nøgleoplysninger og andre noteoplysninger, som er fastsat af Indenrigs- og Boligministeriet.

7. Budgettal:

– Der kan indarbejdes budgettal for regnskabsåret, og hvis de ikke er reviderede, skal det tydeligt angives i årsregnskabet.

8. Lån:

– Prioritetsgælden skal opgøres enten til nominel værdi (restgæld) eller til kursværdi, afhængigt af den valgte metode til værdiansættelse.

– Der skal foretages korrektioner, hvis gælden i årsregnskabet er opgjort efter en anden metode end den anvendt til beregning af andelsværdien.

– Indekslån kræver ikke korrektion for indeksering, da det betragtes som en renteudgift.

– Lån med fuld ydelsesstøtte indgår ikke i beregningen af andelsværdien og vil typisk heller ikke fremgå af balancen i årsregnskabet.

9. Renteswap:

– Behandlingen af renteswapaftaler i årsregnskabet reguleres, og det anbefales at følge vejledningen fra Indenrigs- og Boligministeriet.

– Renteswaps skal behandles korrekt i både årsregnskabet og ved beregningen af andelsværdien for at sikre overensstemmelse og korrekt værdiansættelse.