Regnskabsmæssig behandling af realkreditgæld er et område, som påvirker virksomheder som investerer i ejendomme. Denne artikel udforsker definition, indregning og måling af realkreditlån.

Definition på et realkreditlån

Et realkreditlån er et lån sikret ved fast ejendom, typisk brugt til at købe eller refinansiere boliger eller anden fast ejendom. De er kendetegnet ved deres langsigtede natur, som normalt indebærer faste eller variable rentesatser. Tilbagebetalingstiden kan strække til helt op til 30 år. Nøglekomponenter i realkreditlån inkluderer:

• Hovedstol: Det oprindelige lånte beløb, som tilbagebetales over lånets løbetid.
• Rente: Omkostningen ved at låne, typisk udtrykt som en årlig procentsats.
• Bidrag: Omkostning som går til lånegiver for at yde lånet, som typisk er angivet som en årlig procentsats.
• Afdrag: Det beløb som hovedstolen nedbringes med i hver betalingsperiode.
• Afbetalingsplan: Tilbagebetalingsplanen, der skitserer de beløb af hovedstol, renter, bidrag og afdragder skal betales i hver afdragsperiode.
• Sikkerhed: Den faste ejendom, der er pantsat som sikkerhed for lånet.

Indregning af realkreditlån

Indregning af realkreditlån involverer registrering af lånet i regnskaberne for både långiveren og låntageren, når realkreditaftalen er indgået. Denne proces inkluderer:

Långiverens perspektiv:

• Låneoprettelse: Når en långiver udsteder et realkreditlån, anerkender den et tilgodehavende lån på sin balance. Tilgodehavendet registreres til hovedstolens beløb.
• Renteindtægt: Renteindtægt og bidrag indregnes over lånets løbetid ved brug af den effektive rentes metode, som fordeler indtægten jævnt over hver periode.

Låntagerens perspektiv:

• Låneoptagelse: Når en låntager modtager et realkreditlån, anerkender den en realkreditgæld på sin balance. Gælden registreres til hovedstolens beløb.
• Renteudgift: Renteudgift og bidrag indregnes over lånets løbetid ved brug af den effektive rentes metode, hvilket sikrer, at omkostningen fordeles jævnt over hver periode.

Måling af realkreditlån

Måling af realkreditlån involverer at bestemme deres værdi ved den første indregning og efterfølgende måling sikre, at deres bogførte værdi afspejler restgælden med korrigeret for låneomkostninger eller kurstab/gevinst. De vigtigste aspekter af måling af realkreditlån inkluderer:

Indledende indregning og måling:

• Långiver: Lånet tilgodehavende måles indledningsvis til dets reelle værdi, som typisk er hovedstolens beløb. Eventuelle direkte omkostninger forbundet med oprettelsen af lånet kapitaliseres og amortiseres over lånets løbetid.
• Låntager: Realkreditgælden måles indledningsvis til dets reelle værdi, som generelt er hovedstolens beløb. Eventuelle direkte omkostninger forbundet med at optage lånet kapitaliseres og amortiseres over lånets løbetid.

Efterfølgende måling:

• Långiver: Lånet tilgodehavende måles efterfølgende til amortiseret kostpris, som er det indledende beløb justeret for tilbagebetalinger af hovedstolen og amortisering af eventuelle oprettelsesgebyrer eller omkostninger.
• Låntager: Realkreditgælden måles efterfølgende til amortiseret kostpris, som er det indledende beløb justeret for tilbagebetalinger af hovedstolen og amortisering af eventuelle erhvervelsesgebyrer eller omkostninger.

Muligheder under IFRS

Regnskabsmæssig behandling af realkreditgæld, sker som beskrevet til amortiseret kostpris. For virksomheder som aflægger årsregnskab efter IFRS er hovedreglen ligeledes at amortiseret kostpris. Det er dog muligt at tilvælge en undtagelse, som ikke eksisterer under årsregnskabsloven. Denne undtagelse omfatter accounting mismatch princippet og dermed måle realkredit til dagsværdi. Dette princip betyder at hovedreglen kan fraviges, hvis det er muligt at dokumentere at der er en sammenhæng mellem dagsværdiudviklingen på ejendommene og realkreditgælden. Dvs. Hvis ejendommene falder i værdi, vil det medføre et tilsvarende fald i realkreditgæld.