Regnskabsmæssig behandling af andelsbeviser og andelslejligheder er et område, som ofte kræver noget eftertanke, særligt i forhold til definition, indregning og måling.

Definition

Andelsbeviser
Andelsbeviser i sammenhæng med andelslejligheder repræsenterer en ejerskabsinteresse i den andelsforening, der ejer bygningen. Disse beviser betragtes som immaterielle aktiver, da de giver ret til at bebo en specifik enhed inden for andelsforeningen, men ikke overdrager ejerskab af den fysiske ejendom selv.

Andelslejligheder (Andelsboliger)
Andelslejligheder er enheder inden for en bygning, der ejes af en andelsforening. Andelshavere køber andelsbeviser, som giver dem ret til at bebo en bestemt enhed og deltage i andelsforeningens styring. Andelsforeningen ejer hele ejendommen. Dermed behandles indregning og måling efter andelsbeviset.

Første Indregning af Andelsbeviser

Første indregning af andelsbeviser som immaterielle aktiver indebærer at registrere dem i balancen, når de erhverves. Denne proces omfatter:

Købspris
Den primære komponent ved første indregning er købsprisen betalt for andelsbeviset. Denne pris afspejler omkostningen ved at opnå retten til at bebo en specifik enhed inden for andelsforeningen.

Direkte henførbare omkostninger:
Enhver omkostning, der direkte kan henføres til erhvervelsen af andelsbeviset, inkluderes i første indregning. Disse omkostninger kan omfatte advokatsalærer, registreringsomkostninger og andre udgifter, der er nødvendige for at fuldføre erhvervelsen.

Registrering som et immaterielt aktiv:
Den samlede købspris og de direkte henførbare omkostninger registreres som et immaterielt aktiv i balancen. Dette afspejler den økonomiske fordel, der forventes at blive opnået fra retten til at bebo og bruge enheden inden for andelsforeningen.

Måling af Andelsbeviser

Måling af andelsbeviser indebærer at bestemme deres værdi ved første indregning og efterfølgende vurdere eventuelle ændringer i værdi over tid:

Første måling:
Ved første indregning måles andelsbeviser til kostpris. Denne kostpris omfatter købsprisen og eventuelle direkte henførbare omkostninger nødvendige for at erhverve andelsbeviset.

Efterfølgende måling:
Den efterfølgende måling af andelsbeviser fortsætter generelt til kostpris. Ofte vil man ikke foretage løbende nedskrivninger af et andelsbevis, da beviset ikke altid er underlagt en værdiforringelse, hvorved der kan fastsættes en høj restværdi. De kan dog være underlagt nedskrivningstest for at sikre, at deres regnskabsmæssige værdi ikke overstiger deres genindvindingsværdi.

Nedskrivningstest
Hvis der er indikationer på, at aktivet kan være værdiforringet, som ændringer i markedsforhold eller økonomiske faktorer, der påvirker andelsforeningen, udføres en nedskrivningstest. Eventuelle nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen, hvilket justerer den regnskabsmæssige værdi af det immaterielle aktiv.

Opskrivning
Årsregnskabslovens § 41 muliggører opskrivninger af andelsbeviser med en binding på egenkapitalen fratrukket udskudt skat.

Opsummering

Regnskabsmæssig behandling af andelsbeviser og andelslejligheder indebærer at anerkende disse beviser som immaterielle aktiver, først måle dem til kostpris og efterfølgende overvåge for eventuel værdiforringelse eller forøgelse. I praksis vil det ofte være muligt at afspejle andelsbevisets værdi i regnskabet for den underliggende andelsboligforening, hvis andelene er optaget til dagsværdi. Der opstår dog situationer hvor andelsbeviser ikke altid kan sælges til den maksimale værdi som fremgår af årsregnskabet. hvorfor det naturligt ikke kan måles til samme værdi i andelshaverens regnskab.